“獨角獸”企業往往是稀缺資源，本地中小微企業大多還在培育過程中，而各地園區無論從產業定位、產業政策、招商手段還是產業服務都趨于同質化，最終難免進入了“內卷”：招商“只要能引進創造稅收貢獻的企業，不考慮產業精準度”、政策“主要是以抄作業為主”、產業服務“物業服務為主，很難做出差異化吸引力”……，盡管使出“渾身解數”，招商效果還是不理想。如何破局呢？

園區對外招商最簡潔的名片，就是它的地段與設施，因為這直接關系到入駐企業的物流成本與運營成本。同時，優勢的區位與硬件設施，也更能吸引新時代人群對辦公環境的需求；在這個顏值即正義的年代，整體空間設計、造型設計與硬件設計更優秀的園區，自然具備更強的吸引力。

另一張園區招商很“卷”的牌，就是打“價格戰”。要建設平臺型園區，盤活園區企業的上下游產業鏈，必須找準園區重點發展的產業鏈方向，并引進相關產業鏈中具有核心地位的龍頭企業，以之為核心進行輻射與延伸。但是優質企業，往往會有多個園區垂青，此時園區對于想要重點吸進的企業，甚至會給出“租金第一年五折、第二年七折、第三年全價”的政策，犧牲短期收益，換取長遠的回報。除了招攬具備強大影響力與議價能力的龍頭企業，大量的中小型企業的引進，才是園區提升運轉效率的關鍵。因中小型企業的規模限制，對園區載體的科學分割，成為園區招商的一個重要選項。將標準載體按產業模式進行科學分割，有效降低中小企業的經營成本，能有效提升園區運營的靈活性與招商引資效率。

除了以上的種種策略，稅收優惠、專項扶持資金、免收行政水費、人才引進補貼、房租減免、貼息貸款等優惠政策，也是園區招商時常見的“賣點”。優惠政策在短期內往往成效顯著，在另一個方面，也有一部分企業會因政策而來，在政策有了調整之后因政策而走。

隨著我國產業地產同質化競爭日趨激烈，讓利型、政策型的招商策略對企業的吸引日漸式微，圍繞著龍頭企業實現產業資源聚集，招引與之配套的上下游企業、關聯服務性企業，成為園區招商2.0時代的核心思路。為了招引龍頭企業，園區招商往往要付出更多努力。有的產業園區采取“低價”策略，甚至以免費入駐、進行投資等方式引入龍頭企業；有的產業園區則從龍頭企業的產業鏈上下游及相關配套環節入手，以更加完善的產業、服務配套加上原有的其他政策優惠來吸引龍頭企業。

除了服務平臺及上下游產業鏈的吸引，園區企業整體的入駐率及入駐企業的質量，也能成為園區招商的一個宣傳點。對于園區而言，在招商時要有規劃地進行產業生態整合；比如，不能讓創意型、生產型與銷售型的企業混雜入駐，對于創意型企業而言，舒適的辦公環境具備相當大的吸引力，這也成了部分園區招商的核心路徑。

1、特色主題園區

為何近年以來，越來越多的城市“主題產業園區”，成為當下園區發展的主流？

特色主題產業園在規劃初期，既能明確產業定位，能實現招商前置的產業運營，有利于園區配置符合產業特點的運營服務；同時也便于形成產業集聚，孕育新的產業模式，推動經濟發展。

2、產業投資

企業的發展離不開資金，因此一些園區衍生的投資招商、眾創孵化、聯合招商、園區互聯網+招商等模式，已成為引領園區招商引資的重要手段之一。園區打通投融資渠道，自身做產業投資，與園內企業共同成長，不僅能提升招商效率，還能在優化產業結構、促進人員就業、增加財政收入等方面起到至關重要作用。

3、企業服務

一個好的產業園，不僅需要有交通便利的地理位置、良好的助力政策、成熟的商業配套、優質的人文環境和科研氛圍，更需具備是對入駐企業精細化的管理服務。當下許多園區圍著人才服務、產業活動（展會、協會等）、科研院所合作機制（產學研）、成果轉化渠道等方面強化增值服務，通過提高園區的軟性實力，來增強園區招商的吸引力。      

隨著我國數字經濟快速發展，各地城市紛紛推動智慧城市和智慧園區建設，帶來了眾多新基建的市場機會，已經出現不少城市以智慧城市和智慧園區場景建設的巨大市場容量，吸引國內數字經濟“大廠”或“鏈主”進駐城市或園區承接并主導相應項目，從而逐步帶動上下游企業在區域的落地深耕，最終形成更高階的產業鏈生態。這種“場景招商”、“鏈主招商”的新模式，與“趨勢招商、資源招商和政策招商”相得益彰，與產業發展更加深度融合。

為此，我們根據多個產業園區的咨詢服務與實戰操盤經驗，總結出產業園區招商的一體化精準招商之“新五力模型”，即通過“趨勢、資源、政策、場景、鏈主”這五種創新力量實現招商突破，供國內各開發區、高新區、產業園區參考。

任何產業的發展都有其內在規律和產業脈絡，隨著產業、城市、入口的發展和變遷，許多產業都有其“內生”和“外生”的產業轉移需求，例如在降低人工等要素成本、市場擴張布局、環保等政策監管諸多因素的作用下，產業需要向外埠轉移。

園區企業如果能結合自身的資源稟賦，精準把握或對接目標產業轉移的趨勢，順勢而為，往往會在短期內實現“爆裂式”的效果。把握產業轉移趨勢，應該是園區企業最有效的招商手段。這就需要對目標產業進行系統研究，對產業脈絡、產業結構、產業變遷趨勢形成行業洞見，順應趨勢，規劃恰當的產業定位。

園區如果擁有目標企業關注的獨特資源，對產業的吸引力就會大大增強。這就需要園區對本地的資源稟賦進行深入剖析，從區位、特產、人口、交通、要素成本等多方面系統研究，找到當地最核心的資源價值，針對性進行招商，往往會起到“事半功倍”的效果。借助自身的排他性、稀缺性資源去招商，再與目標企業的戰略目標、核心訴求相結合，招商的成功概率會大幅提升。

政策是產業招商的關鍵一環，也是目標企業關注的要素之一。過去，大多數園區主要以土地、稅收優惠政策吸引客戶，最典型的案例就是新疆的霍爾果斯，近些年來，這些政策已經逐漸被國家嚴格限制。而且，全國大多數園區都已經實施這些政策，“抄作業”現象十分嚴重。因此，迫切需要政策創新！未來，除了在土地、稅收、人才落戶、購房補貼等方面提供優惠政策外，更需要在產業發展所需的關鍵產業政策方面進行創新。

園區所在區域或園區企業往往具備一些應用場景屬性，不僅能夠幫助園區內企業拓展市場，也可以通過“場景換入駐”的模式吸引新的企業聚集。尤其對于急需升級迭代或騰籠換鳥的傳統園區以及新建設的園區，可以借助新的場景機會，吸引行業品牌較強的企業的入駐，進而以此項目為標桿示范項目，拉升園區的產業能級。

引進、創造短缺的細分產業鏈，增強現存的優勢產業，補齊短板，以實現與其他產業鏈聯動的目的，優質的細分產業鏈龍頭企業會吸引相關上下游企業入駐，從而形成一個優質的產業生態。

鏈主企業應與園區企業共同構建供應鏈協同共享平臺，通過人才共享、項目合作、技術合作、展覽展示、品牌宣傳等共享模式，吸引鏈主企業的上、下游企業持續進駐，能夠為上下游企業的降本增效帶來實實在在的價值。

總而言之，面對日新月異的創新技術以及蓬勃發展的園區產業經濟，園區的招商從比較“粗獷”的路徑不斷進化，已步入了精耕細作、拼軟性實力的階段。未來，隨著園區產業鏈與主題化的進一步推進，產業園區的招商體系仍需不斷探索與升級。

而“新五力”招商是產業園區高質量發展的起點，決定了園區未來發展的潛力與前景。在專業化升級、強鏈補鏈已成主流發展趨勢的當下，園區圍繞主導產業進行精準招商更是園區運營同仁的重點關注。