
對(duì)于數(shù)以億計(jì)的中國(guó)人來說,年年回去的故鄉(xiāng),有忘不了的鄉(xiāng)愁,忘不了的童年記憶。
但是故鄉(xiāng)縣城只是我們的過去,城市才是我們的未來,這是中國(guó)社會(huì)城鄉(xiāng)差距拉大的縮影,也是成長(zhǎng)的煩惱與代價(jià)。最近很多朋友問我是否要在縣城買房,以后還能升值嗎?縣城的樓市最終結(jié)局會(huì)怎樣?為了解答這些問題,我專門寫了一篇深度文章,請(qǐng)您耐心閱讀,并轉(zhuǎn)發(fā)給三四縣城的親戚朋友,一定受益匪淺,感謝。
縣城的經(jīng)濟(jì)
首先,我們要先認(rèn)識(shí)一下中國(guó)的經(jīng)濟(jì)地理:中國(guó)是一個(gè)西高東低,西部背靠?jī)?nèi)陸,東臨海洋的國(guó)家,其中有黃河、長(zhǎng)江、珠江等流域貫穿其中,中國(guó)沿海省份的經(jīng)濟(jì)總體上要優(yōu)于西部?jī)?nèi)陸省份,而西部?jī)?nèi)陸省份之中,省會(huì)城市的經(jīng)濟(jì)又優(yōu)于下面縣市,逐級(jí)遞降。
近年來縣城的發(fā)展問題變得越來越突出:在縣城,體制外的人想創(chuàng)業(yè)掙錢的話,除了餐飲和零售業(yè),剩下大多是「和政府搞好關(guān)系,掙政府的錢」。
縣城最大的問題是沒有大型產(chǎn)業(yè)提供高薪崗位,加上大部分縣城人口也就是十來萬(wàn)人,市場(chǎng)非常狹窄,除了衣食住行等,基本沒什么生意可做。
在一二線城市,給寵物洗澡和治病的店鋪都可以開成連鎖,因?yàn)槌鞘叙B(yǎng)狗養(yǎng)貓的人多達(dá)十幾萬(wàn)人,而這在縣城幾乎是不可想象的。
曾經(jīng)有一個(gè)人調(diào)侃:就算是撿破爛也要去一二線城市,在深圳上海,撿一天你都撿不完,努力一點(diǎn),還能發(fā)展成一個(gè)垃圾分揀站,形成團(tuán)隊(duì)分工,一年掙個(gè)100萬(wàn)沒問題。但是在縣城,只有三五條街,一個(gè)早上就撿完了,天花板太低,撈不到錢。
我們都知道,交易產(chǎn)生財(cái)富,如果一個(gè)縣城沒有突出的外銷產(chǎn)業(yè)或外部資金進(jìn)來,那么這座縣城總的本外幣存款基本是恒定的,也就是他們總財(cái)富并沒有增加,只是內(nèi)部相互轉(zhuǎn)移了。
例如,小王去李三家買個(gè)冬瓜,李三去趙四家理個(gè)發(fā),金錢只是在他們之間轉(zhuǎn)移而已,本質(zhì)上這座縣城的總財(cái)富并沒有增加。
什么時(shí)候這座縣城的財(cái)富才會(huì)不斷增加,大家整體變得越來越富呢?
當(dāng)這座縣城發(fā)現(xiàn)某種礦產(chǎn)資源或農(nóng)業(yè)大宗產(chǎn)品大量外銷得以掙錢回來又或者旅游業(yè)興旺發(fā)達(dá),源源不斷有人拿錢來這座縣城消費(fèi),又或者外出打工的人把資金寄回縣城的時(shí)候,這座縣城的總財(cái)富才是增加的。
縣城這個(gè)現(xiàn)象聽起來是不是有點(diǎn)像國(guó)家的“外匯”呢,一個(gè)國(guó)家的財(cái)富不是靠印錢就能增加的,必須跟其他國(guó)家做貿(mào)易,通過交易把外匯掙回來,那才是財(cái)富。如果印出來的錢是財(cái)富,那發(fā)展經(jīng)濟(jì)就太簡(jiǎn)單了。
除了以上所提到的,縣城還有一種情況可以掙到“外來資金”,并且可以掙到盆滿缽滿,那就是上文所講的“靠近政府,掙政府的錢”。
中國(guó)的省市之間一直存在“財(cái)政轉(zhuǎn)移支付”制度,東部省份的利稅收歸國(guó)庫(kù)之后,為了支持社會(huì)主義建設(shè),實(shí)現(xiàn)地區(qū)平衡發(fā)展,高層會(huì)把這些收來的利稅撥到內(nèi)部縣城,發(fā)展公共事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施。
筆者曾經(jīng)采訪過一位在內(nèi)陸縣城的建筑包工頭,他憑借著攬下的多個(gè)醫(yī)院、路橋的工程,帶著手下300多人的工程隊(duì)快速發(fā)家致富,就連開挖掘機(jī)的師傅一年都能掙到70多萬(wàn)。
對(duì)于縣城來說,一年得到上級(jí)撥款幾十個(gè)億,然后大搞工程,所以誰(shuí)靠近政府,誰(shuí)就先掙到錢,然后這些錢才逐步分配到其他人身上。
例如上文的包工頭,他首先掙了錢,于是去買豪車,這時(shí)豪車?yán)习寰蛼炅艘还P,接著豪車?yán)习迥弥@些錢去酒樓請(qǐng)客吃飯,酒樓老板就掙了一筆,最后他又去進(jìn)行下一筆消費(fèi)......
這個(gè)過程中,除了老板,汽車銷售業(yè)務(wù)員、餐飲酒樓經(jīng)理及服務(wù)人員,肉菜市場(chǎng)的販子都分到一些提成或利潤(rùn),財(cái)富就這樣一級(jí)級(jí)分配下去,但到末端的時(shí)候,這些錢已經(jīng)很小了。
縣城經(jīng)濟(jì)最大的特色是“財(cái)政經(jīng)濟(jì)”,即本地主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是圍繞政府支出展開的,在這種情況之下,過去二十年以來大量涌現(xiàn)的縣城新貴,大部分都是因?yàn)閾尩搅苏幕ǖ案獠诺靡园l(fā)家致富。
這時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)內(nèi)地縣城的經(jīng)濟(jì)特色:政府是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體。
在這種大環(huán)境下,誰(shuí)有政府關(guān)系,又或者是主要官員的親戚,誰(shuí)就能夠參與分蛋糕,“掙政府的錢”。
所以我們不難理解為什么內(nèi)地對(duì)于“公務(wù)員”(其實(shí)也就是過去的“鐵飯碗”)有著變態(tài)一般的熱衷,因?yàn)轶w制外確實(shí)沒什么機(jī)會(huì)和空間。
前幾年,東北公務(wù)員招收環(huán)衛(wèi)崗位,體制內(nèi)鐵飯碗,就是平時(shí)在辦公室,偶爾去街邊督查一下環(huán)衛(wèi)工人掃地情況那種,就這么個(gè)沒有什么前途的工作,竟然吸引了數(shù)千個(gè)本科生、碩士生報(bào)考。寒窗十年,竟然是去干這個(gè),實(shí)在令人咂舌。
縣城的人口與勞動(dòng)力
中國(guó)的縣城大多人口十來萬(wàn),混不進(jìn)體制的,十有八九都去沿海打工了。
這么說吧,在一二線城市幫人家搬家送貨又或者是修手機(jī),月薪都過萬(wàn)了,比縣城的公務(wù)員還高。年輕人與其窩在縣城受累不出頭,還不如去大城市闖世界。
中國(guó)人口分布圖,紅色柱狀越高,人口約密集
現(xiàn)在還留在縣城的中青年男性,大多數(shù)有自己的賺錢門道,例如運(yùn)輸,小買賣,手藝人。
而中青年女性,原因無非是照顧老人孩子。這就決定了他們不可能早八晚五上班,只能是打散工。三天打魚,兩天曬網(wǎng),老人病了,孩子放假了,就不來上班了。閑得沒事了,就來賺個(gè)三餐盒飯。
還有一種人是愿意留在縣城的,那就是父輩有生意產(chǎn)業(yè)給他們接盤繼續(xù)做,少東家的日子其實(shí)挺舒服的。
每年的高考都會(huì)把縣城最好的人口和資金吸走,幾十年如一日,從不停歇。對(duì)于一二城市而言,每吸引一名縣城的高材生,就像拿到一個(gè)吸管一樣,把這個(gè)高材生家庭背后的資金都吸過來。因?yàn)榭h城來的高材生大學(xué)畢業(yè)之后,父母多數(shù)會(huì)湊夠資金給他們?cè)谝欢€買房。如此一來,縣城人力與資金雙流失,只剩下走不動(dòng)的和有既得利益的人。
什么時(shí)候縣城的人口不再流向到一二線城市呢?當(dāng)在甘肅也能拿到上海一樣的工資的時(shí)候,甘肅的人就不來上海了,否則人口都會(huì)繼續(xù)流動(dòng),水往低處流,人往高處走,這是不可逆的天道。而且,從歷史規(guī)律來看,東西部的差異只會(huì)拉大,不會(huì)縮小,馬太效應(yīng)一直存在。
美國(guó)、澳大利亞、加拿大國(guó)土廣闊,但是大量人口都窩在幾個(gè)少數(shù)的發(fā)達(dá)城市,其余國(guó)土都是人煙稀少的,為什么?沒辦法,只有發(fā)達(dá)城市才能撈大錢啊!
美國(guó)人口密度圖,顏色越深,密度越大
如果內(nèi)地縣城的沉淪是必然的,那么沿海會(huì)不會(huì)受其拖累呢?我認(rèn)為不一定,相反,沿海作為最后的稅收奶牛,會(huì)得到最多的發(fā)展機(jī)會(huì)和政策資源,因?yàn)檫@些地方垮了就什么都沒了。
為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)而放開政策束縛,大搞開放金融和通信科技,甚至放松城市戶口,一切皆有可能,總之必須讓沿海掙錢,才能養(yǎng)活中國(guó),否則連騰挪的空間都沒有。
所以這幾年大家看到了沿海省份一連串的經(jīng)濟(jì)改革和政策紅利落地,不斷推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其中最為突出的是廣東的GDP,竟然超越了全球90%的主權(quán)國(guó)家,占到我國(guó)全年GDP的10%左右,可謂廣東不保,則經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)。
當(dāng)然長(zhǎng)三角一體化地區(qū)的江蘇、浙江也是舉足輕重的,畢竟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎就在這幾個(gè)地方,一旦熄火,全國(guó)都不好過。
縣城的樓市
縣城的樓市只有過去,沒有未來。就像一朵燦爛的鮮花,你看到它好像還不錯(cuò),但它很快就會(huì)凋謝。
那么過去的縣城,到底誰(shuí)在買房呢?
1,拆遷戶,貨幣安置,必須把錢花掉。
2,本縣農(nóng)村小年輕,結(jié)婚需要。
3,縣城居民,教師、醫(yī)生、公務(wù)員等體制內(nèi)家庭,改善需求。
但是,這些都是自己人互相倒騰,沒有外來的新增購(gòu)買力啊!玩完這一波,就Game over了。
現(xiàn)在這些城市,由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一,居民收入不高,毫無特色,樓市已經(jīng)陷入僵局,只有新房火熱,二手房越來越賣不動(dòng)了。(學(xué)區(qū)房除外)
警惕十八線小縣城樓市的日本化
一,租不起價(jià)
縣城本地人,基本都不缺房子,再差也有個(gè)樓梯房、自建房,用不著租房,所以房子是租不起價(jià)的。
二,賣不出去
縣城的特點(diǎn)是,人少地多,有關(guān)部門進(jìn)行了大規(guī)模的新城開發(fā),各種優(yōu)質(zhì)配套,例如醫(yī)院學(xué)校機(jī)關(guān)成規(guī)模遷往新區(qū),本地年輕人結(jié)婚都去新區(qū)了。老城區(qū)拆不動(dòng),索性不拆了,修修補(bǔ)補(bǔ)又一年。舊城的老小區(qū),日漸破敗,最終空屋廢置。
曾經(jīng)有人說:以后老齡化了,夫妻雙方父母都有房子繼承,那房子不就過剩了嗎?是的,不過這些人可以繼承的不是北京上海的房子,而是老家縣城的房子。
也有人憂心忡忡地說:一二城市高房?jī)r(jià)擠走了年輕人,這個(gè)社會(huì)太不正常了。
其實(shí),低房?jī)r(jià)的地方才留不住年輕人,農(nóng)村縣城房?jī)r(jià)不高啊,怎么沒有留住年輕人呢?一個(gè)城市房?jī)r(jià)高,說明人們對(duì)這座城市的未來有很大的期望。不是高房?jī)r(jià)擠走年輕人,而是年輕人扎堆導(dǎo)致了高房?jī)r(jià),千萬(wàn)別因果顛倒了。
回到正題,生活在縣城的白領(lǐng)心里也知道,如果下一代不能進(jìn)入體制內(nèi),只能離開,因?yàn)楫?dāng)?shù)氐钠胀üべY還不夠過日子,現(xiàn)在的鄉(xiāng)村,基本沒有多少青壯年了,縣城接盤俠越來越少。
那是不是縣城的房子就完全不值得買呢?也不是。縣城的房子有兩類可以勉強(qiáng)考慮:核心板塊電梯花園改善樓盤、學(xué)位房。
由于過去縣城大量的房子都是樓梯房、自建房,沒有電梯,很多人老了上下就不方便;沒有花園,小孩沒地方找同伴玩樂,所以基于改善需求,這幾年核心板塊電梯花園還是勉強(qiáng)值得一看的。
縣城的樓梯房、老破舊千萬(wàn)別碰,因?yàn)榇蠹艺诏偪褓u出,去置換電梯花園,你一旦接了,注定慢漲。
另一個(gè)是學(xué)位房,中國(guó)的家長(zhǎng)都一樣,恨不得全部錢都砸在子女身上,縣城優(yōu)質(zhì)學(xué)校不多,選擇有限,學(xué)位房流通性還是可以的。
除此之外,縣城的其他的房子一律不要買,別想著過年回老家買房有面子,將來你會(huì)后悔莫及。
在老家縣城買房,只會(huì)越買越窮,因?yàn)槟菍儆诩兿M(fèi),以后根本無法升值,有些地方甚至連保值都做不到,這是財(cái)富粉碎機(jī)。老家縣城在經(jīng)歷過上一輪的大漲,以及棚改貨幣化之后,沒有產(chǎn)業(yè),沒有人口流入,沒有具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的資源,房?jī)r(jià)憑什么再漲?而一旦資金套牢,以后想在沿海城市買房,難上加難。
人真正需要的,是這樣一個(gè)志向:就是努力掌握自己的命運(yùn),而不是滿足于完成別人分配的角色。所以我給幾個(gè)建議縣城的年輕人:
1、如果你沒有政治背景或家族資源,盡早離開縣城,去沿海城市打拼,那里有星辰大海。你所處的環(huán)境,決定了你的眼界和命運(yùn)。
2、如果暫時(shí)不能離開縣城,也要研究互聯(lián)網(wǎng),利用媒體鏈接更多的人,你才有可能賺到大錢。現(xiàn)在在農(nóng)村搞抖音直播的網(wǎng)紅,本質(zhì)是賺城市人的錢,所以他們過得還不錯(cuò)。互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)放大器,一定要學(xué)會(huì)如何利用它。
3、掌握一技之長(zhǎng),不要想著暴富,這個(gè)社會(huì)充滿著不確定性,平安是福,努力工作,再差也不會(huì)怎樣,千萬(wàn)不要參與高風(fēng)險(xiǎn)的投資。
4、如果有錢,嘗試一下住投分離,人在縣城,但資產(chǎn)可以放在沿海城市,持有幾年,將來房子賺的錢也許比你的工資還多。千萬(wàn)不要買縣城的房子,你手里的那筆錢是自己翻身的籌碼,一定要在正確的地方下注。
5、照顧好父母、老婆孩子。一場(chǎng)大病會(huì)花掉幾十萬(wàn),一次被騙會(huì)損失十年的血汗錢,所以家人少生病,不作死,等于家里就少了一半壓力,你的原始資本積累會(huì)更快。
6、多向大城市的朋友,親戚請(qǐng)教,他們經(jīng)歷豐富,說不定可以給你一些有價(jià)值的建議。同時(shí)多關(guān)注一些敢說真話的公眾號(hào),也許一兩句話會(huì)改變你的一生。
7、可能你以為的運(yùn)氣,是別人努力付出的結(jié)果,這個(gè)時(shí)代沒有不勞而獲,所以與其羨慕,不如現(xiàn)在就行動(dòng),去努力,去創(chuàng)造,去收獲!
最后,我想說中國(guó)人口流動(dòng)的背后是財(cái)富的巨大轉(zhuǎn)移,人的一生一定要順應(yīng)潮流,才能捕捉到改變命運(yùn)的機(jī)會(huì),希望每一位年輕人都有一個(gè)燦爛的前程。祝君幸福美滿!
文章來源于樓市團(tuán)長(zhǎng) ,作者樓市團(tuán)長(zhǎng)