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K11做輕資產(chǎn)，底氣來(lái)自哪里？
來(lái)源 |?贏商網(wǎng)（ID：winshang）
作者 |?蘇珊、和賀文??編輯 | 何麗思
數(shù)據(jù)分析師?|?劉美婷
圖片來(lái)源 | K11項(xiàng)目官方
K11也開(kāi)始做輕資產(chǎn)了！?
今天（3月16日）， K11集團(tuán)宣布，集團(tuán)旗下全資子公司深圳新藝思成功投得由上海浦發(fā)上城置業(yè)有限公司公開(kāi)招標(biāo)的上海金橋地鐵上蓋項(xiàng)目商業(yè)部分管理服務(wù)的項(xiàng)目。
據(jù)了解，該項(xiàng)目地塊總占地面積約42萬(wàn)平方米，K11將透過(guò)輕資產(chǎn)管理的合作模式，把K11旗下專(zhuān)為新世代打造的“文化沙盒”—— K11 Select首次引入上海。
而此次中標(biāo)項(xiàng)目也標(biāo)志著K11集團(tuán)正式進(jìn)軍輕資產(chǎn)管理市場(chǎng)。K11創(chuàng)始人鄭志剛表示，集團(tuán)將以此項(xiàng)目為起點(diǎn)，把輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)延伸至全國(guó)各個(gè)城市。預(yù)計(jì)2023年底，其商業(yè)管理輕資產(chǎn)項(xiàng)目將增至10個(gè)。
K11進(jìn)軍輕資產(chǎn)，為何選擇上海浦東作為首個(gè)據(jù)點(diǎn)？作為中高端物業(yè)輕資產(chǎn)的少數(shù)代表之一，K11的優(yōu)勢(shì)在哪里？此次K11殺入內(nèi)地輕資產(chǎn)市場(chǎng)，又將會(huì)為行業(yè)格局帶來(lái)哪些變化與影響？
K11首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目落地上海浦東
與嘉里、印力、三井等“火拼”
浦東這片商業(yè)熱土，連續(xù)幾年都是上海新增商業(yè)最多的區(qū)域。放眼至整個(gè)區(qū)域，除了陸家嘴、世博、前灘等熱門(mén)商圈，其他區(qū)域的商業(yè)潛力同樣處于爆發(fā)邊緣。
尤其是近兩年來(lái)，除K11集團(tuán)外，嘉里、印力、三井不動(dòng)產(chǎn)、大悅城等知名房企紛紛將目光瞄向浦東，以搶占商業(yè)先機(jī)。
此次，K11集團(tuán)投得上海金橋地鐵上蓋項(xiàng)目商業(yè)部分管理服務(wù)項(xiàng)目——上海金橋K11 Select，位于風(fēng)頭正熱的金橋區(qū)域。前不久公示的《上海市商業(yè)空間布局專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》草案中，金橋被列為地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)地位進(jìn)一步提升。
◎?圖片來(lái)源：贏商數(shù)智化產(chǎn)品?- 城市商業(yè)地圖
早在K11進(jìn)入之前，嘉里建設(shè)便聯(lián)合GIC拿下了金橋區(qū)域的另一幅商辦地塊，耗資超60億。該項(xiàng)目已于前段時(shí)間正式開(kāi)工，將打造成為公共交通導(dǎo)向型發(fā)展項(xiàng)目（上海軌道交通巨峰路站，6號(hào)線與12號(hào)線交匯站）。同處金橋范圍、正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，還有華潤(rùn)萬(wàn)象生活打造的萬(wàn)象天地。
贏商大數(shù)據(jù)顯示，金橋商圈為成熟的區(qū)域商圈，無(wú)論是交通便利性、商業(yè)成熟度，還是聚客能力、客群消費(fèi)力、人口規(guī)模等商圈指數(shù)，均在7分以上，區(qū)域內(nèi)已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心包括上海金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、上海久金廣場(chǎng)、上海金橋大拇指廣場(chǎng)、LaLaport上海金橋等。
從地圖上來(lái)看，上海金橋K11 Select項(xiàng)目東至贛橋路（外環(huán)運(yùn)河）, 南至桂橋路，西至金穗路，?北至金海路，西北側(cè)緊鄰華為研發(fā)中心，與金橋商圈目前開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目、嘉里新競(jìng)得地塊均存在一定距離。其到來(lái)，或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大金橋商圈的覆蓋范圍，為區(qū)域商業(yè)帶來(lái)更多可能。
反觀K11，在上海市場(chǎng)不僅擁有已經(jīng)運(yùn)營(yíng)9年之久的上海首座K11，還于2020年競(jìng)得黃浦區(qū)淮海中路地塊，打造上海第二座K11，且該地塊已于2021年正式動(dòng)工。如今，金橋K11 Select的到來(lái)，不僅壯大了企業(yè)的商業(yè)版圖，形成“浦西兩子、浦東一子”的格局，還將與另外兩座K11發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，打造全新的文化零售新地標(biāo)。
目前，包括香港在內(nèi)，K11品牌已落戶(hù)國(guó)內(nèi)6個(gè)城市，且均憑借著獨(dú)特的地位，取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。2022財(cái)年上半年（截至2021年12月31日），K11中國(guó)內(nèi)地銷(xiāo)售額同比上升39%。
項(xiàng)目擴(kuò)張方面，預(yù)計(jì)至2026財(cái)年，K11將落地大中華地區(qū)的10個(gè)重點(diǎn)城市，合計(jì)38個(gè)項(xiàng)目，總樓面面積達(dá)279.4萬(wàn)㎡。
以中高端物業(yè)“殺入”輕資產(chǎn)
K11的優(yōu)勢(shì)在哪里？
K11進(jìn)軍輕資產(chǎn)備受業(yè)界關(guān)注，是因?yàn)?/span>中高端物業(yè)輕資產(chǎn)的數(shù)量占比極少。從全國(guó)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的檔次來(lái)看，以K11為代表的中高檔項(xiàng)目只占2%左右。
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一是能做中高端項(xiàng)目，對(duì)運(yùn)營(yíng)商的要求極高，門(mén)檻限制了數(shù)量；
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二是中高端的項(xiàng)目的項(xiàng)目多在高線城市，且多數(shù)是為企業(yè)的核心資產(chǎn)，因此輕資產(chǎn)的獲取機(jī)會(huì)不多。
因此，在數(shù)量上，中高端項(xiàng)目的輕資產(chǎn)市場(chǎng)，雖然毛利率可能較高，但市場(chǎng)容量較小，規(guī)模效應(yīng)較弱，需要在每個(gè)項(xiàng)目上深耕細(xì)作。
從業(yè)務(wù)邏輯來(lái)看，輕資產(chǎn)模式是足夠多的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)、相當(dāng)強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)管理能力能，夠在不同的項(xiàng)目間實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的拓展與復(fù)制，將品牌溢價(jià)最大化。
就中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)而言，頭部輕資產(chǎn)公司的進(jìn)入門(mén)檻是必須擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)的固定資產(chǎn)，只有打造過(guò)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)桿項(xiàng)目，才能擁有管理經(jīng)驗(yàn)，向外輸出品牌溢價(jià)。
所以輕資產(chǎn)的進(jìn)入門(mén)檻是：打造過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目、擁有成熟的產(chǎn)品線、能夠?qū)⒐芾砟芰σ?guī)?；?。是在原重資產(chǎn)項(xiàng)目上擴(kuò)大管理半徑的能力。
從全國(guó)的K11項(xiàng)目來(lái)看，主要顯現(xiàn)了三大特點(diǎn)：定位成功差異化、選址合理、核心城市。這幾個(gè)特點(diǎn)也為K11發(fā)展輕資產(chǎn)提供了更有力的支撐。
這種產(chǎn)品上的特點(diǎn)，也會(huì)相應(yīng)地延伸在輕資產(chǎn)的項(xiàng)目選擇上。雖然K11產(chǎn)品有非常好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但也會(huì)限制在核心城市、核心區(qū)位上。
擁有核心城市中高端物業(yè)且樂(lè)意與K11合作的業(yè)主方可能是兩大類(lèi)型：一是相當(dāng)有實(shí)力但較低調(diào)的開(kāi)發(fā)商，如央企國(guó)企等；二是當(dāng)?shù)氐膰?guó)企聯(lián)合K11打造城市名片。
K11一改港資重資產(chǎn)的背后
輕資產(chǎn)是行業(yè)發(fā)展核心趨勢(shì)
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確保對(duì)第三方項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)的穩(wěn)定性，可專(zhuān)注提升在管項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益，利于公司未來(lái)收入和業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。萬(wàn)達(dá)商管所持有的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)不因物業(yè)買(mǎi)賣(mài)而受到影響，且租賃合約期限通常為20年；
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商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商與業(yè)主間利益一致，增強(qiáng)雙方優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的動(dòng)力。截至2021年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管在管的106個(gè)第三方項(xiàng)目中，72個(gè)為租賃運(yùn)營(yíng)模式。母公司項(xiàng)目方面，經(jīng)2020年及2021年1月兩次調(diào)整，其中35個(gè)轉(zhuǎn)為租賃模式，至2021年3月后母公司擁有的274個(gè)項(xiàng)目全部統(tǒng)一為委托管理模式。
